這幾年台灣最熱門的議題就是房價，政府的「十大民怨調查」台灣房價居高不下也高居其中。大夥沒錢買房，但是房價卻越炒越高，於是我想應用統計的方式研究一下房市，提供大家一點建議作參考。PS.這是小樣本的研究，僅當參考。

這次資料收集是使用「591租屋網」裡面出售屋的資料，範圍鎖定台北縣的板橋、永和與土城三個區域（都是捷運有到的地區），並且房屋的用途鎖定在住宅，畢竟這次調查目的是為了了解小市民的民生問題，開店與辦公之類的就先不理會了。

「591租屋網」裡面每一間房子的資料有很多，我抓出幾個自己認為比較有意義的變項來進行分析，包括（1）房屋形態（電梯大樓或無電梯公寓）、（2）屋齡、（3）離捷運遠近（我以urmap的地圖來協助推算這個房子離捷運的距離，分成三組，遠、中、近）、（4）地區（板橋、永和與土城），以這四個變項來預估最重要的依變項----每坪售價，希望推算出這些變項如何去影響房子每坪的價格。每個區域我隨機在租屋網上蒐集40筆資料，總共收集120個樣本，不過特別要注意依變項的意義，依變項是屋主要出售的每坪價格，也就是這並不一定會是成交價，也不一定能賣的出去，所以在解釋分析結果時，必須特別注意。

以多元迴歸來進行資料分析，分析結果如下：

分析Ⅰ：綜合看地區、屋齡、離捷運距離與房屋型態對每坪價格的影響

分析結果發現

1.綜合來看房屋型態對房屋價格影響不大（管他有無電梯，大家都沒差啦～）

2.綜合而言土城房價約比板橋便宜10萬而永和又比板橋貴5萬8（＠＠，我一直以為板橋房價比永和貴，莫非我錯了？？）

3.屋齡每高一年則房價每坪下降3千多元

4.離捷運距離越遠房價也越低（這點很合理，誰家不想住在捷運旁邊？）

下面的迴歸式提供給你，讓你代入房屋現況，可求出一個每坪售價作參考。如果板橋地區的房子，請在兩個地區上都打0；如果是土城地區，地區一打1，地區二打0；永和地區，地區一打0，地區二打1。房屋型態是電梯大樓打1，無電梯大樓打0。

每坪價格 = 42.615 – 10.212*地區一(土城=1) + 5.799*地區二(永和=1) – 0.317*屋齡 – 2.788*離捷運距離（遠=3中=2 近=1）– 2.728*房屋型態(電梯大樓=1無電梯公寓=0)

假如你的房子在土城、屋齡10年、離捷運很近、房屋型態是無電梯公寓，那你參考的每坪售價就是＝42.615 – 10.212 * 1 + 5.799 * 0 – 0.317 * 10 – 2.788 * 1 – 2.728 * 0   結果等於26.45，表示你合理的房屋每坪售價是26.45萬/坪。

分析ⅠⅠ：三個地區分開看，屋齡、離捷運距離與房屋型態對每坪價格的影響

板橋地區房價的分析：

板橋地區的房價似乎比較不會受到離捷運距離及房屋型態所影響，但是屋齡影響剖大，屋齡每高一年則房價每坪約下降5千多元，屋齡目前是板橋房價的殺手！！（可能新蓋的房子太多了，老房子自然就被慢慢地淘汰）

土城地區房價的分析：

土城地區的房價比較不受屋齡及房屋型態所影響，反而是房子離捷運的距離影響房價最大，也就是說在土城一間離捷運很近的老屋，可能還是會吸引很多人的目光。

永和地區房價的分析：

永和地區的房價比較不受房屋型態所影響，但是屋齡與捷運距離都會影響永和的房價，在永和地區若屋齡每高一年則房價約下降3千7百多元，且若離捷運越遠則房價就越低（而且低的幅度很大）。

三個區域房價的波動會受到不同的主因所影響，所以地區性在房市來講真的很重要，差一個區就算是鄰近的區，結構與型態都會差異很大。

【結語】

其實影響房價的因素應該還很多很多，真要仔細研究的話要收集更多的變項與樣本，也許可以推導出一個很龐大但是精確的公式。但是由於房市的波動也很快，所以或許沒有人願意去發展這樣的公式，因為要不斷的更新與維修，也是很花時間精力的。這裡只是作一個小小的示範，讓所有的「看屋族」除了每天看屋，聆聽專家的說法之外，也許可以多一個管道來評估房子的價值。畢竟數字是有威力的，他會告訴你一些你從來沒思考或注意過的現象，讓你的視野更寬廣。